Безопасность при сделках с недвижимостью

21 февраля 2018

Безопасность при сделках с недвижимостью

Актуальная информация по материалам Управления Росреестра по Ивановской области в вопросах и ответах.

Как проблема безопасности отразилась в новом законе "О государственной регистрации недвижимости"?

В соответствии с законом 218-ФЗ создан Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Данные реестра хранятся в надежной электронной базе с высокой степенью защиты и  многократным резервным копированием.

Новый закон обязывает органы государственной власти и местного самоуправления, суды и нотариусов направлять в ЕГРН сведения, необходимые для учета и государственной регистрации, что в итоге повышает безопасность сделок.

Какие  меры безопасности предусматривает закон для самих собственников?

У гражданина было и осталось право подать заявление «о личном участии» - то есть, о внесении в государственный реестр записи о невозможности проведения любых действий с его недвижимостью без его личного участия. Есть такая запись в ЕГРН – значит, есть основание для возврата без рассмотрения любого заявления, представленного на регистрацию прав иным лицом.

Право внести такую запись особенно актуально для людей, которых можно отнести к незащищенным слоям населения (одинокие престарелые граждане и пенсионеры; инвалиды и участники войны; инвалиды I и II группы; дети-сироты, выпускники детских домов и школ-интернатов и другие).

Отозвать запись закон позволяет опять-таки исключительно по заявлению самого собственника или его законного представителя.

Что включает в себя правовая экспертиза документов в Росреестре?

Проведение правовой экспертизы представленных на госрегистрацию документов строго регламентируется законом.  В ходе экспертизы устанавливают, есть ли законные основания для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении. Новый закон содержит значительно увеличенный (до 55) четкий список таких оснований.  Правовая экспертиза должна выявить недостатки в юридической силе документов, их ничтожность либо оспоримость, и препятствуют ли эти недостатки возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Определяется, насколько форма и содержание документов соответствует требованиям законодательства, действующего на момент издания и в месте их издания, а также наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица. Проверяется наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица (органа власти)  и действительность поданных заявителем документов.

В частности, проводят проверку правоспособности  сторон; наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие ограничений (обременения) права; соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; соблюдение публично-правовых интересов, прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, в установленных законом случаях.

Следует иметь в виду, что в круг полномочий Росреестра не входит, скажем, проведение почерковедческой экспертизы или обследование объекта продажи с выездом на место и другие подобные действия.

Не ухудшила ли ситуацию с безопасностью отмена «цветных» свидетельств  о праве собственности?

Как правило, в сфере недвижимости рассчитывать на успех могут искушенные мошенники с высокой степенью криминальной квалификации. С развитием копировально-множительной техники их возможности подделать «цветное» свидетельство значительно расширились. При этом традиционное доверие людей к гербовой бумаге осталось, на что и полагаются аферисты.  Нередко встречается такая схема.

Продавец предъявил покупателю красивую цветную бумагу - свидетельство о праве собственности старого образца. Человек видит впечатляющий документ, далее ничего не проверяет и не уточняет. А между тем по закону при проведении сделок свидетельство о праве собственности на объект недвижимости не изымается, информация о состоянии этого объекта в нем не отражается.  Поэтому у мошенника есть шанс с помощью богато украшенной бумаги «продать» объект недвижимости несколько раз, или скрыть наложенные обременения (например, когда квартира под арестом). При этом жулики, размахивая кажущимся таким убедительным сверкающим свидетельством, частенько в обмен на понижение цены (мол, мы очень торопимся) добиваются от покупателя максимального ускорения сделки в сочетании с принципом «деньги вперед».

После сдачи документов возможный подвох неминуемо обнаруживается: правовая экспертиза по данным ЕГРН устанавливает, что квартира или арестована, или уже была ранее продана – отсюда, зарегистрировать право обманутого покупателя нереально.  Итог предсказуем – ни денег, ни квартиры.

В этом плане замена свидетельства на выписку из ЕГРН предпочтительнее, поскольку выписка (кстати, также имеющая подпись государственного регистратора и гербовую печать), полученная вовремя, содержит несравнимо больший  объем информации о покупаемом объекте. И, следовательно, поможет избежать неприятностей.

Какие сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

Действующее законодательство предусматривает обязательно нотариальное удостоверение сделок по брачному договору, договору ренты и других. В настоящее время в связи со вступлением 29.12.2015 в силу закона № 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" этот список пополнился в отношении еще ряда сделок с недвижимостью. Так, в соответствии с эти законом вводится обязательное участие нотариусов при оформлении сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Кроме того, Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ в отдельные законодательные акты внесены изменения, согласно которым со 02.06.2016 абсолютно все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всех долей по одной сделке (одним договором), подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Исключение составляют земельные доли.

Значит ли это, что после введения обязательного нотариального удостоверения ряда сделок документы по ним Росреестр вообще не проверяет?

При поступлении документов по нотариально удостоверенной сделке правовая экспертиза проводится, законность сделки не проверяется. Государственный регистратор будет проверять такие составляющие как наличие ограничений (обременений) в виде запретов на проведение регистрационных действий, а также существенных условий договора. По самому популярному договору купли-продажи квартиры регистратор должен проверить: наличие в договоре описания сторон сделки; описание отчуждаемой квартиры; цену сделки, за которую квартира продана. Проверяется и указание на факт расчета по договору (по тексту договора купли-продажи или другого документа).

В случае неполного расчета по договору по общему правилу возникает ипотека в силу закона, которая обеспечивает обязанность покупателя оплатить приобретенный им объект.

Какие возможности для безопасности операций с недвижимостью дают информационные ресурсы?

Прежде всего через интернет следует обратиться к Единому государственному реестру недвижимости. Вы можете заказать выписку об объекте недвижимости, но не только ее. Важна и выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Она представит всю цепочку собственников и время действия их права собственности на квартиру. Две этих выписки, вместе проанализированные, могут дать представление о «чистоте» объекта недвижимости. Наиболее частый повод обеспокоиться – многократный переход права за короткое время. Причиной такой аномалии может оказаться проблема в оформлении  документов, порок (строительный, отделочный и т. д.) самой квартиры.

Не лишне бывает поинтересоваться «чистотой» продавца – в плане возбуждения в его отношении исполнительных производств. Если такой факт имеет место, соответственно, может быть арестована недвижимость продавца.

Информация об этом содержится на официальном сайте Управления Федеральной службы судебных приставов.

Подобная информация содержится и на официальных сайтах судов, в разделе "Судебное делопроизводство".

 

По материалам Управления Росреестра по Ивановской области.

Дата создания материала: 21-02-2018. История изменений

Закрыть
Сообщение об ошибке
Отправьте нам сообщение. Мы исправим ошибку в кратчайшие сроки.
Расположение ошибки: .

Текст ошибки:
Комментарий или отзыв о сайте:
Отправить captcha
Введите код: *

Закрыть

Выдержка из Закона N 124-ФЗ

Классификация информационной продукции

Глава 2. Классификация информационной продукции

Статья 6. Осуществление классификации информационной продукции

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 1 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения

См. текст части в предыдущей редакции

1. Классификация информационной продукции осуществляется ее производителями и (или) распространителями самостоятельно (в том числе с участием эксперта, экспертов и (или) экспертных организаций, отвечающих требованиям статьи 17 настоящего Федерального закона) до начала ее оборота на территории Российской Федерации.

2. При проведении исследований в целях классификации информационной продукции оценке подлежат:

1) ее тематика, жанр, содержание и художественное оформление;

2) особенности восприятия содержащейся в ней информации детьми определенной возрастной категории;

3) вероятность причинения содержащейся в ней информацией вреда здоровью и (или) развитию детей.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 3 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения

См. текст части в предыдущей редакции

3. Классификация информационной продукции осуществляется в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона по следующим категориям информационной продукции:

1) информационная продукция для детей, не достигших возраста шести лет;

2) информационная продукция для детей, достигших возраста шести лет;

3) информационная продукция для детей, достигших возраста двенадцати лет;

4) информационная продукция для детей, достигших возраста шестнадцати лет;

5) информационная продукция, запрещенная для детей (информационная продукция, содержащая информацию, предусмотренную частью 2 статьи 5 настоящего Федерального закона).

ГАРАНТ:

Об определениии возрастного ценза основной телевизионной передачи с учетом содержания сообщений "бегущей строки" см.информацию Роскомнадзора от 22 января 2013 г.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 185-ФЗ часть 4 статьи 6 настоящего Федерального закона изложена в новой редакции, вступающей в силу c 1 сентября 2013 г.

См. текст части в предыдущей редакции

4. Классификация информационной продукции, предназначенной и (или) используемой для обучения и воспитания детей в организациях, осуществляющих образовательную деятельность по реализации основных общеобразовательных программ, образовательных программ среднего профессионального образования, дополнительных общеобразовательных программ, осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом и законодательством об образовании.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 5 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения

См. текст части в предыдущей редакции

5. Классификация фильмов осуществляется в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона и законодательства Российской Федерации о государственной поддержке кинематографии.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 6 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения

См. текст части в предыдущей редакции

6. Сведения, полученные в результате классификации информационной продукции, указываются ее производителем или распространителем в сопроводительных документах на информационную продукцию и являются основанием для размещения на ней знака информационной продукции и для ее оборота на территории Российской Федерации.

Статья 7. Информационная продукция для детей, не достигших возраста шести лет

К информационной продукции для детей, не достигших возраста шести лет, может быть отнесена информационная продукция, содержащая информацию, не причиняющую вреда здоровью и (или) развитию детей (в том числе информационная продукция, содержащая оправданные ее жанром и (или) сюжетом эпизодические ненатуралистические изображение или описание физического и (или) психического насилия (за исключением сексуального насилия) при условии торжества добра над злом и выражения сострадания к жертве насилия и (или) осуждения насилия).

Статья 8. Информационная продукция для детей, достигших возраста шести лет

К допускаемой к обороту информационной продукции для детей, достигших возраста шести лет, может быть отнесена информационная продукция, предусмотренная статьей 7 настоящего Федерального закона, а также информационная продукция, содержащая оправданные ее жанром и (или) сюжетом:

1) кратковременные и ненатуралистические изображение или описание заболеваний человека (за исключением тяжелых заболеваний) и (или) их последствий в форме, не унижающей человеческого достоинства;

2) ненатуралистические изображение или описание несчастного случая, аварии, катастрофы либо ненасильственной смерти без демонстрации их последствий, которые могут вызывать у детей страх, ужас или панику;

3) не побуждающие к совершению антиобщественных действий и (или) преступлений эпизодические изображение или описание этих действий и (или) преступлений при условии, что не обосновывается и не оправдывается их допустимость и выражается отрицательное, осуждающее отношение к лицам, их совершающим.

Статья 9. Информационная продукция для детей, достигших возраста двенадцати лет

К допускаемой к обороту информационной продукции для детей, достигших возраста двенадцати лет, может быть отнесена информационная продукция, предусмотренная статьей 8 настоящего Федерального закона, а также информационная продукция, содержащая оправданные ее жанром и (или) сюжетом:

1) эпизодические изображение или описание жестокости и (или) насилия (за исключением сексуального насилия) без натуралистического показа процесса лишения жизни или нанесения увечий при условии, что выражается сострадание к жертве и (или) отрицательное, осуждающее отношение к жестокости, насилию (за исключением насилия, применяемого в случаях защиты прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства);

2) изображение или описание, не побуждающие к совершению антиобщественных действий (в том числе к потреблению алкогольной и спиртосодержащей продукции, пива и напитков, изготавливаемых на его основе, участию в азартных играх, занятию бродяжничеством или попрошайничеством), эпизодическое упоминание (без демонстрации) наркотических средств, психотропных и (или) одурманивающих веществ, табачных изделий при условии, что не обосновывается и не оправдывается допустимость антиобщественных действий, выражается отрицательное, осуждающее отношение к ним и содержится указание на опасность потребления указанных продукции, средств, веществ, изделий;

3) не эксплуатирующие интереса к сексу и не носящие возбуждающего или оскорбительного характера эпизодические ненатуралистические изображение или описание половых отношений между мужчиной и женщиной, за исключением изображения или описания действий сексуального характера.

Статья 10. Информационная продукция для детей, достигших возраста шестнадцати лет

К допускаемой к обороту информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет, может быть отнесена информационная продукция, предусмотренная статьей 9 настоящего Федерального закона, а также информационная продукция, содержащая оправданные ее жанром и (или) сюжетом:

1) изображение или описание несчастного случая, аварии, катастрофы, заболевания, смерти без натуралистического показа их последствий, которые могут вызывать у детей страх, ужас или панику;

2) изображение или описание жестокости и (или) насилия (за исключением сексуального насилия) без натуралистического показа процесса лишения жизни или нанесения увечий при условии, что выражается сострадание к жертве и (или) отрицательное, осуждающее отношение к жестокости, насилию (за исключением насилия, применяемого в случаях защиты прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства);

3) информация о наркотических средствах или о психотропных и (или) об одурманивающих веществах (без их демонстрации), об опасных последствиях их потребления с демонстрацией таких случаев при условии, что выражается отрицательное или осуждающее отношение к потреблению таких средств или веществ и содержится указание на опасность их потребления;

4) отдельные бранные слова и (или) выражения, не относящиеся к нецензурной брани;

5) не эксплуатирующие интереса к сексу и не носящие оскорбительного характера изображение или описание половых отношений между мужчиной и женщиной, за исключением изображения или описания действий сексуального характера.